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?买卖房屋时租约还在怎么办？

房东卖房后，先签订了租赁合tong，房东在租赁期限出售房屋的，原房屋租赁合同继续有效，买受人不得要求解除租赁合tong。《中华人民共和国民fa典》第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承zu人按照租赁合tong占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合tong的效力。而且承zu人具有zu人该房子的优先购买权，且当原房东需要出售房屋必须提前一个月通知承zu人。

一、基于租赁房屋物理瑕疵的合同解除权。租赁房屋的物理瑕疵包括两种情形：其一租赁房屋出现毁损、灭失情形的；其二租赁房屋存在危及承安全或健康情形的。根据我国《合同法》第二百三十一条和第二百三十三条之规定，在租赁房屋具有上述瑕疵，致使承无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，承可以解除合同。需要注意的是，在种情形下，租赁房屋的毁损需达到严重影响承使用的程度，而且出不在承催告的期限内进行修缮。而在第二种情形下，即使承订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要确保承的生命与健康。对此条作相反解释，就是如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承的安全或者健康”的，而该瑕疵在订立合同时即为承所知悉的，承将不得主张解除合同。






所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。我国《建筑法》第六十二条规定“建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和低保修期由规定。

对于因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失

这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，《解释》第十三条款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但由于对房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定尚缺乏法定的客观标准，属于法官自由裁量的范畴。一般由法官在房屋质量鉴定的基础上根据生活常识和经验，作出认定。正因这种认定标准的弹性和结果的不确定性，购房人在这种情况下提出退房的请求时更要谨慎从事，好事前与律师进行充分的沟通。