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对于“买卖不破租赁”规则的适用体现了原理中的诚实信用原则，有利于保护承的合法权益。但是，为了平衡善意买受人与承的利益，防止出卖人与承恶意、损害买受人合法权益的可能性。“买卖不破租赁”规则的适用一般应具备三个条件：其一，原房屋租赁合同是有效的；其二，租赁房屋已交付于承；其三，出将租赁房屋所有权让与第三人。特别需要注意的是，租赁房屋必须以交付承使用作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有如此，承才能据此对抗租赁房屋新的所有人，依法行使其合同权利。

作为房屋租赁合同的承还应知道“买卖不破租赁”规则的两种例外情况：

其一，房屋在出租前已设立权，因权人实现权发生所有权变动的；其二，房屋在出租前已被人院依法查封的。在这两种情况下，承提出适用“买卖不破租赁”规则是得不到支持的。　　

【律师提醒】

本案的案由属于商品房买卖纠纷之诉，并不是环境污染侵权之诉，不须讨论环境污染责任由谁承担的问题，因此开发商认为其不是噪声污染的加害者的抗辩理由是不能成立的。作为开发商，在进行住宅开发时应当根据小区的位置事先考虑噪声影响，并提出相应的设计要求，这是其作为卖方的义务。当然，本案中如果开发商事后能够与立交桥的主管单位协商，通过加设隔音设施降低交通噪声，使小区住宅内的噪声降低到不影响居住的范围，则也就可能不会退房了。

对于已过保修期的房屋公共部位的质量问题，购房人可以通过业主和物业管理公司，申请从业主交纳的房屋公共维修来解决维修问题。对于已过了保修期或不在保修范围，且又不属于公共部位的房屋质量问题，购房人应自行对房屋承担修复和维护的责任。

对于房屋受损不是出于质量问题，而是由于不可抗力或者意外事故如火灾、飓风等原因造成的，如果购房人已经投保房屋财产险，则可以向保险公司要求赔付相关损失。